宅建免許の要件

事務所要件と専任の取引主任者の要件

免許を受けることができなくなる欠格事由の他、宅建業免許を受けるには、一定の要件を満たす必要がございます。
主に「事務所の形態」「専任の取引主任者」になります。

事務所要件について

免許制度において事務所は重要な意味を持っています。
・事務所の所在が免許権者を定める要素(知事or大臣)
・事務所には専任の取引主任者の設置義務あり
・事務所の数に応じて営業保証金を供託しなければならない

①本店又は支店
1.宅建業者が商人の場合
履歴事項全部証明書(登記簿謄本)に本店又は支店として登記されているもの

※本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を営むと、本店も宅建業の「事務所」となり、この場合、本店にも営業保証金の供託及び専任の取引主任者の設置が必要になります。

<この理由>
本店であるからには、具体の宅建業を行わなくても、支店で行う宅建業についての、何らかの中枢管理的な統轄機能を果たしているとみられるためです。
ただし、支店の登記があっても、支店で宅建業をおこなっていない場合には、「事務所」としては取り扱われません。

2.宅建業者が商人以外のもの場合
協同組合(農業協同組合、生活協同組合)や公益法人等商人でない業者については、個々の法律で「主たる事務所」又は、「従たる事務所」として取り扱われるものを言います。

②前記1の本店又は支店の他、「継続的に業務を行うことが出来る施設を有する場所」で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する支配人を置くもの

上記のような場所については、実体上支店に類似するものと言え、支店の名称を付していなくても、従たる事務所として取り扱われます。
例)○○営業所、○○店、○○出張所等

「継続的に業務を行うことが出来る施設を有する場所」とは物理的にも社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えている事が必要と考えられ、テント張りの案内所等、移動の容易な施設等は事務所として認められません。

事務所の形態とは?
宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、独立した形態を備えているということです。

一般的に、戸建ての住宅、マンションの一室を事務所として使用すること、同一フロアーに他の法人等と同居すること、仮設の建築物を事務所とすること等は原則認められません。

・一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合※事前相談が必要です。
一般的には、下記の要件を満たせば、事務所として認められます。
1.住宅の出入口以外の事務所専用の出入口がある。
2.ほかの部屋とは壁で間仕切りされている。
3.内部が事務所としての形態を整えており、事務所の用途だけに使用している。

※入口から事務所までの経路がわかる写真と、事務所である旨の表示(商号、名称)のある写真を、場所を変えて何枚か撮ります。また、写真には、番号を付け間取り図にその番号と撮影した方向を矢印で記入してください。
※事務所の位置を確認するため住宅全体の間取り図を必ず添付してください。


・同一フロアーに他の法人等と同居している事務所の場合
1.同一フロアーにある法人がそれぞれ独立した出入口があり、他社を通ることなく出入りができる。
2.他の部屋とは壁で間仕切りされていることや、高さ180cm以上のパーテーション等固定式の間仕切りを設置するなどして、事務所としての独立性が認められる場合。

証明する際の注意点
※出入口が別であること、間仕切りされていることが確認できる写真を、それぞれ場所を変えて何枚か撮ります。また写真には、番号を付け間取り図にその番号と撮影した方向を矢印で記入してください。
※事務所の位置を確認するため、フロアー全体がわかる平面図を必ず添付して下さい。

専任の取引主任者の要件について

宅建取引主任者とは、宅建取引主任者試験に合格後、取引主任者資格登録をし、取引主任者証の交付を受けているもののことをいいます。単に宅建の試験に合格をしただけでは宅建取引主任者とは認められず、主任者資格登録(2年の実務経験か講習を受けなければ登録できない)をし、宅建主任者証の交付を受けている方のことをいいます。


取引主任者には、事務所ごとに専任の状態で設置しなければならない専任の取引主任者と、それ以外の一般の取引主任者とがあります。どちらも、重要事項説明等取引主任者としての業務内容は同じですが、専任の取引主任者は、業務に従事する状態が事務所ごとに「専任」でなければなりません。


・専任の取引主任者の「専任性」とは?
→常勤性と専従性の二つの要件を充たすことです。
要件①当該事務所に常勤し、②専ら宅建業の業務に従事すること。


※専任に当たらない例として①他の法人の代表取締役、代表者または常勤の役員を兼任したり、会社員、公務員、公務員のように他の職業に従事している場合、②他の個人業を営んでいたり、社会通念上における営業時間に、宅建業者の事務所に勤務することができない状態にある場合、③通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合などは、専任の取引主任者にはなれません。
※申請会社の監査役は、当該申請会社での専任の取引主任者に就任することはできません。


・専任の取引主任者の設置
業法は、免許制度に加えて、宅建業者に宅地建物の取引に関する専門家としての役割を十分に果たさせるため、その事務所等に一定数以上の成年者である専任の取引主任者を設置することを義務付しています。

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